“ΠΟΤΕ/ΠΩΣ ΕΠΕΡΧΕΤΑΙ Η ΛΥΣΗ ΜΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ “

 

Η αλλαγή έδρας αποτελεί «σημείο των καιρών» λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης και της επιγενόμενης ανάγκης για συνεχή μείωση του κόστους λειτουργίας μίας επιχείρησης. Γιαυτόν το λόγο η λύση μίας μίσθωσης και η αποχώρηση από ένα μισθωμένο ως επαγγελματική έδρα ακίνητο (μίσθιο) εμπεριέχει κινδύνους για το μισθωτή – επαγγελματία, ειδικά όταν δεν λαμβάνουν χώρα με τον προσήκοντα τρόπο. Η παρακάτω ανάλυση αποσκοπεί στην συνοπτική παρουσίαση της διαδικασίας, που πρέπει να ακολουθείται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία αλλά και την κρατούσα νομολογία των Δικαστηρίων.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, μία μίσθωση λήγει μόλις περάσει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος «χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο», δηλαδή λήγει αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται καταγγελία από μέρους του εκμισθωτή ή οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή. Η μίσθωση λήγει με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση με συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή πριν από τη λήξη της διάρκειας της ή ανανέωση ή έστω σιωπηρή αναμίσθωση. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύμβαση γίνεται αορίστου χρόνου και η λήξη της επέρχεται με καταγγελία. Οι προϋποθέσεις για τη σιωπηρή ανανέωση της διάρκειας μίας μίσθωσης είναι ότι α) ο μισθωτής εξακολουθεί τη χρήση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, β) ο εκμισθωτής γνωρίζει για τη λήξη της μίσθωσης αλλά και για τη συνέχιση της χρήσης από το μισθωτή και γ) δεν εναντιώνεται σε αυτό.

Πέραν τούτου, μία σύμβαση μισθώσεως μπορεί να λυθεί με συμφωνία των συμβαλλομένων. Η συμφωνία αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, δηλαδή να συνάγεται από τη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Τέτοια λύση της σύμβασης μίσθωσης επέρχεται και στην περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή. Συντρέχει δε οικειοθελής ή εκούσια απόδοση του μισθίου από το μισθωτή στον εκμισθωτή, όταν αυτή πραγματοποιείται κατόπιν ρητής ή σιωπηρής μεταξύ τους συμφωνίας και με την παράδοση των κλειδιών στα χέρια του εκμισθωτή. Τυχόν μονομερής εγκατάλειψη του μισθίου από την πλευρά του μισθωτή, δεν επιφέρει ούτε τη λύση της μίσθωσης επιφέρει, ούτε διακόπτει την υποχρέωση του μισθωτή για την πληρωμή του μισθώματος. Η μονομερής εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή χωρίς να το αποδώσει στον εκμισθωτή δεν αποτελεί παράδοση τούτου, ούτε επιφέρει τη λύση της μισθώσεως αφού δεν εμποδίζεται αυτός (μισθωτής) να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο. Εξάλλου, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία, ακόμη και αν ο μισθωτής δεν κάνει χρήση του μισθίου, διότι το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πραγματική χρήση του μισθίου, αλλά για την παρεχόμενη δυνατότητα άσκησης της χρήσης, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής.

Συνιστάται λοιπόν, τόσο στις περιπτώσεις που η μίσθωση δεν ανανεώνεται αλλά λύεται με την πάροδο της συμβατικής της διάρκειας, πολλώ δε μάλλον όταν επέρχεται παράταση ή ανανέωση της με οιονδήποτε τρόπο (με συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή ή και σιωπηρά), όπως ο αποχωρών μισθωτής μεριμνά ώστε κατά την λύση της μίσθωσης να παραδίδει τα κλειδιά στο μισθωτή επί αποδείξει ή έστω να καταγγέλλει τη μίσθωση προσφέροντας τα κλειδιά στον εκμισθωτή.

Γράφει ο Περικλής Πολυχρονίδης
Νομικός Σύμβουλος ΕΕΑΕ

Αναδημοσίευση από ΔΙΑΣΦΑΛΙΖΩ #28